时间：2025-04-29 10:48:33 来源：富拓

核心提示:6月25日，已查询华夏大悦城购物中心REIT状态更新为“已查询”，最新T状基础设施项目为成都大悦城。华夏根据戴德梁行的大悦评估，成都大悦城的城购评估值为33.23亿元。根据深圳证券交易所公开发行的物中REITS信息平台，

6月25日，心R新华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华夏大悦城购物中心REIT”）的态更审计状态更新为“查询”，专项计划名称为“中信证券大悦城购物中心1号资产支持专项计划”，已查询原股东为卓源地产（成都）有限公司，最新T状基金经理为华夏基金管理有限公司，华夏专项计划经理为中信证券有限公司，大悦托管人为中国农业银行有限公司。城购深圳证券交易所对华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金上市和中信证券大悦城购物中心1号资产支持专项计划上市条件确认申请文件进行了审核，物中并发出了审核询价函，心R新要求基金管理人补充披露目标物业租赁比例优先购买条款、租赁变更进展等。对于项目估值，管理者需要对固定租金单价估值的合理性进行补充论证，并补充差异调整系数的取值依据和合理性。

此外，管理人还需要披露2023年和2024年到期租赁面积的最新续租和更换情况，并补充说明预计2024年租赁率为95%、2025年及以后出租率设定为96%的合理性。

5月24日晚，大悦城宣布拟以卓远地产为原股东，以成都大悦城购物中心部分资产开展基础设施公募REITS申报发行。5月29日，该基金被深圳证券交易所接受。

根据华夏大悦城购物中心REIT招股说明书（草案），基金经营封闭，不开放认购赎回，只能在二级市场交易；基金存续24年；基金份额首次销售分为战略配售、线下销售、公众投资者认购等环节。

基础设施项目-成都大悦城项目定位为“JoyCityJoyPark“，即“体验游憩潮玩购物公园”，城市客户群主要是年轻家庭客户和新中产阶级优质客户。该项目占地面积约6.87万平方米，建筑面积约17.25万平方米。该项目是大悦城系统中的优质购物中心，年客流量超过2000万。

根据戴德梁行的评估，成都大悦城的评估价值为33.23亿元，

产证建筑面积约17.25万平方米，相当于单价19.259元/平方米(取整)，接近邻近商圈大宗交易案例的交易价格下限。成都大悦城项目外景图。

图源/华夏大悦城购物中心REIT招聘书(草案)。

成都大悦城于2015年12月开始运营，截至2023年12月31日已运营约8年，2021年、2022年、2023年销售额分别为20.4亿元、23.3亿元和25.4亿元，已进入运营稳定期。2021年底、2022年底、2023年底成都大悦城出租率分别为97.54%、96.29%、假设98.10%高于出租率，2023年底的出租率已达到98.10%。

戴德梁行假设2024年成都大悦城出租率为95%，预计后续年度(2025-2033年)出租率为96%。2021-2023年，项目营业收入分别为30170.95万元、2394.37万元和33496.34万元，2022年收入低于2021年，主要是减免租金，导致营业收入下降7657.66万元。

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