时间：2025-04-22 12:00:17 来源：富拓

核心提示：寻求核心资产护城河与灵活模式之间的瑞安韧性平衡。2024年，房地复苏瑞安房地产(HK00272)在行业深度调整中交出“保守与韧性并存”成绩单。产年年收入81.73亿元，业绩同比下降16%；股东应占溢利1.8亿元，商业同比下降78%。地产主要原因是突出住宅物业数量和已确认的物业销售减少，导致利润下降。资产转型周期然而，锚定其商业地产组合已成为抵御市场波动的瑞安韧性关键支柱。租金及相关收入总额逆势增长9%至35.47亿元（包括合资企业和合资企业），房地复苏其中上海核心资产贡献占77%。产年

商业地产:高端零售扛旗，业绩深化资产轻模式。商业

瑞安商业地产在零售消费复苏分化的地产背景下，具有较强的抗风险能力。2024年，其零售物业整体出租率稳定在94%左右，客流量和整体销售额同比增长12%和8%。核心驱动力来自盘龙天地和鸿寿坊，2023年开业。这两个以“文化”为基础 自然 以社会为特色的新地标，通过创新业态组合吸引了大量客户，成为租金增长的重要引擎。此外，上海成熟办公楼的平均出租率保持在91%。虽然面临着企业降低成本和搬迁的压力，但其地理优势仍保持稳定。

公司高管在业绩发布会上宣布，2025年将启动城市微度假产品线新项目，进一步深化轻资产模式。2024年，上海永年里和奉贤南桥签约两个管理输出项目。该策略不仅降低了重资产投资风险，而且借助品牌溢价扩大了收入来源，符合消费升级下“质量化、个性化”的趋势。

一线城市核心资产分化加剧，成为“安全垫”。

瑞安的表现反映了房地产业的结构分化。一方面，住宅市场疲软导致房地产销售确认收入同比下降26%，但上海高端住宅逆势突破。例如，翠湖天地六河项目平均价格为21万元/平方米，开盘售罄，合同销售额为119.79亿元，证实了高净值客户对核心地区稀缺资产的强劲需求。另一方面，商业地产呈现出“冰火两天”：低能城市空置率上升，而上海等一线城市随着人口流入和消费升级，零售和办公市场仍具有弹性。瑞安70%以上的商业投资集中在上海，总估值790亿元，成为其穿越周期的关键。

负债率可控，流动性压力缓解。

瑞安将降低杠杆作为行业流动性挑战的核心任务。截至2024年底，净资产负债率稳定在52%，现金储备77.34亿元。自2021年以来，瑞安已累计偿还离岸债务452亿元，2025年到期债务余额仅为27亿元，偿债高峰已过。轻资产转型和非核心资产处置(如鸿寿坊65%股权出售)进一步优化资本结构，为后续投资留出空间。

未来前景:谨慎捕捉结构性机会。

罗康瑞主席判断，房地产市场已“稳步触底”，但全球地缘政治和危险房地产企业债务处置仍存在潜在风险。基于此，瑞安将坚持“聚焦一线，尤其是上海”的战略，2025年推出翠湖天地别墅等高端项目，加大商业运营创新力度。在行业调整期，其谨慎投资与轻资产扩张的结合，或为房地产企业转型提供参考——在核心资产护城河与灵活模式之间寻求平衡，可能是穿越周期的更好解决方案。

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